Povezivanje zemljišne knjige i knjige položenih ugovora
Drage Šćitara 5
Temeljem odredbe članka 379. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima propisano je da je upravitelj kao zastupnik svih vlasnika posebnih dijelova zgrade dužan pokrenuti sve potrebne postupke pred nadležnim tijelima državne uprave i sudovima u svrhu upisa zgrade na građevinskoj čestici i svih njezinih posebnih dijelova u zemljišnim knjigama. Na temelju Zakona o zemljišnim knjigama donesen je Pravilnik o povezivanju zemljišne knjige i knjige položenih ugovora i upisu vlasništva posebnog dijela nekretnine kojim je uređen postupak povezivanja, u kojem je navedeno da postupak može pokrenuti i bilo koji od suvlasnika nekretnine na kojoj postoji vlasništvo posebnih dijelova nekretnine, u kojem slučaju je upravitelj dužan sudjelovati na način kako je propisano Pravilnikom.
Od ukupno 457 prijedloga koje smo pokrenuli za povezivanje zemljišne knjige i knjige položenih ugovora, do veljače 2020. pravomoćno je okončan 431 postupak, odnosno riješeno je 94% naših predmeta.
Zašto je uvedena obveza pokretanja postupka povezivanja i koja je njena svrha?
Obveza pokretanja postupka povezivanja prvenstveno se odnosi na zgrade sagrađene prije 1. siječnja 1997. koje nisu etažirane i koje u naravi predstavljaju stambeno-poslovne građevine u kojima se nalaze posebni dijelovi (stanovi, poslovni prostori ili garaže, odnosno sve ono što predstavlja samostalnu uporabnu cjelinu) od kojih su neki upisani ili su mogli biti upisani u knjigu položenih ugovora, kao i posebni dijelovi čiji je upis u zemljišnu knjigu gotovo nemoguć, a u knjigu položenih ugovora nedopušten. Knjiga položenih ugovora uvedena je kao privremena pomoćna evidencija zemljišne knjige temeljem koje se mogao evidentirati i odvijati pravni promet nekretninama. Međutim, u istu se nisu mogle upisivati sve nekretnine (poslovni prostori, garaže i dr.) Cilj ovog postupka je omogućiti da se na što jednostavniji način u zemljišnu knjigu upišu i one izgrađene čestice, zgrade i svi njihovi posebni dijelovi koji još nisu upisani. Naime, određen broj nekretnina koje su predmet ovoga postupka nije upisan u zemljišnim knjigama, a dio njih niti u katastarskim evidencijama. Svrha postupka na državnoj razini je sređivanje zemljišnih knjiga, odnosno povezivanje zemljišne knjige s knjigom položenih ugovora te usklađivanje stvarnog stanja s katastarskim i zemljišnoknjižnim evidencijama.
Provedeni postupak trebao bi omogućiti suvlasnicima da svojom nekretninom raspolažu u potpunoj pravnoj sigurnosti.
Što je predmet postupka povezivanja?
Predmet postupka je upis čestica i zgrada sagrađenih na njima koje se sastoje od jednog ili više posebnih dijelova, upis prava vlasništva na posebnim dijelovima koje je stečeno po propisima koji su bili na snazi prije stupanja na snagu Zakona o vlasništvu i Zakona o zemljišnim knjigama, te posebnih dijelova vraćenih ovlaštenicima prema odredbama posebnog zakona.
Pokretanje postupka povezivanja i nužni prilozi
Prijedlog za pokretanje postupka povezivanja predaje se zemljišnoknjižnom odjelu Općinskoga suda prilikom čega se prilažu sljedeće isprave:
1) dokaz da je utvrđena građevna čestica (npr. građevinska dozvola, rješenje o utvrđivanju zemljišta nužnog za redovitu uporabu građevine),
2) izvod iz katastra zemljišta o nekretnini (posjedovni list i kopija katastarskog plana),
3) potvrda nadležnog ureda za katastar o identifikaciji katastarske čestice, ako se podaci zemljišne knjige i katastra o katastarskoj čestici ne slažu samo u odnosu na broj katastarske čestice,
4) odgovarajući geodetski elaborat, prijavni list ako je katastarska čestica kao građevna čestica formirana u katastru, a promjena nije provedena u zemljišnoj knjizi,
5) međuvlasnički ugovor ako je sklopljen ili potvrda o posebnim dijelovima ili druge isprave koje opravdavaju prijedlog,
6) podaci o podulošcima iz knjige položenih ugovora i
7) isprava na temelju koje bi neupisani vlasnik posebnog dijela mogao zatražiti upis.
Odlučivanje suda o prijedlogu za povezivanje
Zemljišnoknjižni sud može odlučiti o prijedlogu za povezivanje bez rasprave samostalno ili po prijedlogu podnositelja prijedloga ako su svi posebni dijelovi već upisani u nekoj od evidencija ili ako je iz stanja spisa moguće zaključiti da se prijedlogu može udovoljiti bez rasprave.
Rješenje o povezivanju
Ako zemljišnoknjižni sud utvrdi da je prijedlog za povezivanje osnovan donijet će rješenje o povezivanju zemljišne knjige i knjige položenih ugovora na temelju kojeg će se:
– upisati katastarska čestica ili promjena izgrađenosti,
– upisati svi posebni dijelovi nekretnine i njihovi pripadci,
– provesti svi upisi koji se odnose na nekretninu, odnosno posebni dio, a mogu biti predmetom upisa u zemljišnu knjigu
– odrediti zatvaranje poduložaka u knjizi položenih ugovora.
Dostava rješenja o povezivanju
Rješenje o povezivanju dostavit će se svim upisanim vlasnicima posebnih dijelova nekretnine putem upravitelja zgrade, upravitelju stambene zgrade, svim drugim upisanim nositeljima knjižnih prava u knjizi položenih ugovora, odnosno zemljišnoj knjizi, tijelu nadležnom za katastar i Ministarstvu financija – Poreznoj upravi.
Troškovi postupka
Za pokretanje ili sudjelovanje u postupku povezivanja upravitelj ima pravo na naknadu, a sve nastale troškove postupka snose suvlasnici iz sredstava zajedničke pričuve.