Suvlasnici zgrade
Drage Gervaisa 40
Suvlasnici donose sve odluke vezano za održavanje zgrade, a međusobne odnose uređuju pisanim sporazumom – međuvlasničkim ugovorom.
Međuvlasnički ugovor sadrži osobito:
- veličinu suvlasničkih dijelova nekretnine,
- uvjete i način upravljanja nekretninom,
- pobliže podatke o osobi koja će upravljati nekretninom (upravitelju zgrade),
- opseg poslova koje će obavljati ta osoba, odgovornost za obavljanje poslova i sl.,
- uvjete i način prikupljanja i raspolaganja sredstvima zajedničke pričuve,
- ime suvlasnika ovlaštenoga za predstavljanje i zastupanje suvlasnika prema upravitelju, odnosno trećim osobama (ovlaštenog predstavnika suvlasnika) i granice njegovih ovlasti,
- uvjete i način korištenja zajedničkih prostorija, uključujući i stan namijenjen za nadstojnika zgrade, te uređaja i zemljišta koje pripada određenoj nekretnini.
Odluke koje proizlaze iz međuvlasničkoga ugovora obvezuju sve suvlasnike ako je ugovor sklopila većina suvlasnika čiji suvlasnički dijelovi čine više od polovice vrijednosti svih posebnih dijelova nekretnine.
Odredbe međuvlasničkoga ugovora imaju učinak i prema suvlasniku koji je to pravo stekao nakon sklapanja međuvlasničkoga ugovora.
Za poduzimanje poslova redovite uprave potrebna je pismena suglasnost suvlasnika čiji vlasnički dijelovi čine više od 51% ukupne vrijednosti vlasničkih dijelova zgrade.
Poslovi redovite uprave su:
- redovito održavanje zajedničkih dijelova i uređaja zgrade uključujući i građevne promjene nužne radi održavanja,
- donošenje godišnjeg i višegodišnjeg programa održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade,
- donošenje godišnjeg plana prihoda i rashoda zgrade,
- primjereno osiguranje zgrade,
- stvaranje zajedničke pričuve za predvidive buduće troškove,
- imenovanje i opoziv ovlaštenog predstavnika suvlasnika,
- imenovanje i opoziv upravitelja,
- određivanje i promjene kućnog reda,
- uzimanje zajmova radi pokrića troškova održavanja zgrade koji se ne mogu podmiriti iz sredstava redovite pričuve, a potrebni su za obavljanje poslova urednoga održavanja koji se ponavljaju u razmacima duljim od jedne godine,
- iznajmljivanje i davanje u zakup, kao i otkazivanje stanova i drugih samostalnih prostorija nekretnine glede kojih nije uspostavljeno vlasništvo posebnoga dijela, s tim da je dopušteno otkazati najam mjesta u zajedničkoj garaži ili zajedničkom parkiralištu čim nastane potreba bilo kojega suvlasnika za tim mjestom, a uz rok od tri mjeseca, pa makar bilo i što drugo ugovoreno ili zakonom određeno,
- iznajmljivanje i davanje u zakup zajedničkih dijelova zgrade, odnosno zasnivanje drugih pravnih odnosa vezanih za postavljanje, održavanje i razvoj elektroničke komunikacijske infrastrukture i plaćanje naknade vlasnicima u skladu s posebnim propisima.
Za poduzimanje poslova izvanredne uprave potrebna je pismena suglasnost svih vlasnika.
Poslovi izvanredne uprave su:
- promjena namjene stvari,
- veći popravci,
- dogradnja,
- nadogradnja,
- preuređenje,
- otuđenje cijele stvari,
- davanje cijele stvari u zakup ili najam na dulje od jedne godine,
- osnivanje hipoteke na cijeloj stvari, odnosno davanje pokretne stvari u zalog,
- osnivanje stvarnih i osobnih služnosti, stvarnoga tereta ili prava građenja na cijeloj stvari.
Za donošenje odluke o poduzimanju poboljšice zajedničkih dijelova i uređaja nekretnine potreban je pristanak svih suvlasnika nekretnine osim ako suvlasnici koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova odluče da se poboljšica učini, a da će oni sami snositi troškove, ili se ti troškovi mogu pokriti iz pričuve, ne ugrožavajući time mogućnost da se iz pričuve podmire potrebe redovitoga održavanja, te ako te poboljšice neće ići suviše na štetu nadglasanih suvlasnika.
Također, pristanak svih suvlasnika nije potreban ni za poboljšicu kojom se na zajedničkim dijelovima i uređajima nekretnine osigurava nesmetan pristup, kretanje i rad osobama smanjene pokretljivosti.
Ostale dužnosti suvlasnika:
Dužnost održavanja svog posebnog dijela
Suvlasnik na čijem je suvlasničkom dijelu uspostavljeno vlasništvo određenoga posebnoga dijela nekretnine dužan je za taj stan, odnosno drugu samostalnu prostoriju, te za njima namijenjene uređaje, osobito svjetlovodne, plinovodne, vodovodne, toplovodne i sanitarne naprave, kao i sve druge pripatke toga posebnoga dijela brinuti se i tako ih održavati da drugim suvlasnicima ne nastane nikakva šteta.
Za svu štetu koju drugi suvlasnici pretrpe u svezi s izvršavanjem dužnosti, ili zbog njezina neizvršavanja, odgovara im onaj suvlasnik čija je to bila dužnost održavanja, a ako je to bila dužnost više suvlasnika – oni odgovaraju za tu štetu solidarno.
Suvlasnik na čijem je suvlasničkom dijelu uspostavljeno vlasništvo određenoga posebnoga dijela nekretnine dužan je dopustiti pristup u stan, odnosno prostoriju i njihovu uporabu, ako je to potrebno za održavanje zajedničkih dijelova nekretnine. Imovinsku štetu koju u svezi s time pretrpi dužni su mu primjereno naknaditi suvlasnici solidarno.
Troškovi posebnoga dijela
Suvlasnik na čijem je suvlasničkom dijelu uspostavljeno vlasništvo određenoga posebnoga dijela nekretnine održava taj dio o svome trošku te snosi sve javne obveze i terete u svezi s vlasništvom toga dijela, ako nije što drugo zakonom određeno.
Dužnost prijave štete
Svaki suvlasnik je ovlašten i dužan bez odgađanja prijaviti zajedničkom upravitelju štete za koje je spoznao da su nastale na dijelovima ili uređajima nekretnine kojima taj upravlja, a i štete na onim posebnim dijelovima te nekretnine na kojima je uspostavljeno vlasništvo u korist određenoga suvlasničkoga dijela ako od njih prijeti opasnost ostalim dijelovima nekretnine.
Kad prijeti opasnost od štete, svaki je suvlasnik ovlašten poduzeti nužne mjere i bez pristanka ostalih suvlasnika.
Isključenje iz suvlasničke zajednice
Svaki od suvlasnika iste nekretnine koja se sastoji od zemljišta sa zgradom ili od prava građenja sa zgradom dužan je prigodom izvršavanja svoga prava postupati osobito obzirno prema ostalima, u protivnom njegovi suvlasnici mogu ishoditi njegovo isključenje iz suvlasničke zajednice, pod pretpostavkama koje određuju članci 98. i 99. Zakona o vlasništvu.
Dužnost obavještavanja o promjeni vlasnika posebnog dijela
Radi urednog funkcioniranja zgrade, ažurne evidencije suvlasnika te izdavanja računa za zajedničku pričuvu najčešće je međuvlasničkim ugovorom uređeno da su prilikom promjene vlasništva određenog posebnog dijela (stana, poslovnog prostora i sl.) „stari" ili „novi" vlasnik dužni prijaviti navedenu promjenu ovlaštenom predstavniku suvlasnika i upravitelju zgrade te kao dokaz tome dostaviti i adekvatnu dokumentaciju (kupoprodajni ugovor, vlasnički list, ugovor o darovanju, rješenje o nasljeđivanju i sl.)