Upravitelj zgrade
Krimeja 13
Upravitelj zgrade može biti fizička ili pravna osoba upisana za obavljanje tih poslova. Odluka o izboru ili promjeni upravitelja zgrade također potpada pod poslove redovite uprave, odnosno biraju ga suvlasnici koji u svom vlasništvu imaju većinu suvlasničkih dijelova.
Suvlasnici nekretnine su dužni poslove upravljanja zgradom povjeriti upravitelju u skladu s ugovorom kojega s tim upraviteljem sklapaju – ugovorom o upravljanju, a upravitelj upravlja zgradom u ime i za račun suvlasnika, također u granicama ovlasti utvrđenih tim ugovorom. Upravitelj je obvezan što je moguće više čuvati interese svih suvlasnika zgrade te u obavljanju poslova redovite uprave slijediti odluke većine suvlasnika, a izvanredne poslove poduzimati samo temeljem suglasnosti svih suvlasnika (ili odluke suda koja je zamjenjuje).
Upravitelj upravlja nekretninom i zajedničkom pričuvom kao zastupnik svih suvlasnika, i to umjesto njih, pri čemu u odnosu prema trećima ne djeluju ograničenja koja bi mu bila postavljena pravnim poslom.
U upravljanju nekretninom upravitelj je ovlašten voditi u ime svih suvlasnika nekretnine postupke pred sudom ili drugim tijelima vlasti, što uključuje i ovlasti da opunomoćuje stručne zastupnike za vođenje tih postupaka.
Upravitelj raspolaže sredstvima zajedničke pričuve te zastupa suvlasnike u svezi s upravljanjem nekretninom u postupcima pred državnim tijelima (ako ugovorom o upravljanju nije drukčije određeno).
Ako upravitelj upravlja s više nekretnina dužan je poslovanje svake nekretnine voditi odvojeno.
Upravitelj je dužan:
- brinuti se da se zajednički dijelovi nekretnine održavaju u graditeljskom i funkcionalnom stanju, nužnom za normalno korištenje,
- obavljati povremeni i godišnji pregled nekretnine i o tome sačiniti zapisnik,
- utvrditi visinu sredstava zajedničke pričuve koju snosi pojedini suvlasnik,
- raspoređivati i druge troškove nekretnine na suvlasnike, naplaćivati dugovanja te redovno podmirivati te troškove prema trećima, sukladno sredstvima kojima raspolaže,
- obavještavati suvlasnike na prikladan način o obavljenim poslovima,
- položiti svakom suvlasniku uredan račun o poslovanju u prethodnoj kalendarskoj godini i staviti mu na prikladan način na uvid isprave na kojima se temelji, i to najkasnije do 30. lipnja svake godine,
- izraditi pregled predviđenih poslova za održavanje i poboljšice, kao i predvidivih troškova i opterećenja u narednoj kalendarskoj godini (godišnji program) ili za višegodišnje razdoblje, te to na prikladan način objaviti u zgradi najkasnije do isteka tekuće kalendarske godine,
- prikupiti više ponuda za poslove održavanja koji se ponavljaju u razmacima duljim od jedne godine, kao i za veće radove radi poboljšice,
- pokrenuti sve potrebne postupke pred nadležnim tijelima državne uprave i sudovima u svrhu upisa zgrade na građevinskoj čestici i svih njezinih posebnih dijelova u zemljišnim knjigama.
Za poslove koje obavlja upravitelj ima pravo na naknadu koja se također definira ugovorom o upravljanju, a plaća se iz sredstava zajedničke pričuve.
Što ako suvlasnici uopće nisu izabrali upravitelja zgrade?
Ako se suvlasnici iz nekog razloga ne mogu dogovoriti o izboru upravitelja zgrade svaki suvlasnik nekretnine ovlašten je, neovisno o ostalima, zahtijevati od suda da svojom odlukom odredi postavljanje zajedničkoga upravitelja, ili smjenjivanje upravitelja koji grubo zanemaruje svoje dužnosti.
Kako promijeniti upravitelja zgrade?
Ukoliko suvlasnici nisu zadovoljni s radom upravitelja zgrade u mogućnosti su izabrati novog upravitelja, a isti se bira po istom ključu kao i prethodni, većinskom odlukom suvlasnika, u pismenom obliku.
Upravitelj je nalogoprimac suvlasnika pa se glede njegovih prava, dužnosti i prestanka odnosa s njim, ako nije što drugo određeno, primjenjuju odgovarajuća pravila o nalogu, s time što:
- upravitelju postavljenom na neodređeno vrijeme mogu suvlasnici koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova otkazati uz otkazni rok od tri mjeseca, koji će početi teći prvoga dana mjeseca koji slijedi otkazu,
- upravitelju postavljenom na vrijeme dulje od pet godina mogu, nakon proteka pet godina, otkazati suvlasnici koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova, ne navodeći otkazni razlog,
- ako za to postoji važan razlog, upravitelja mogu u svako doba smijeniti suvlasnici koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova,
- ako upravitelj grubo zanemaruje svoje dužnosti, sud će ga smijeniti na zahtjev bilo kojega suvlasnika i odrediti drugoga upravitelja; smijenjena osoba ne može nikad više biti postavljena za upravitelja iste stvari,
- upravitelj koji je postavljen na neodređeno vrijeme ovlašten je otkazati uz otkazni rok od tri mjeseca, koji će početi teći prvoga dana mjeseca koji slijedi otkazu.
Upravitelj kojem je završila uprava dužan je bez odgađanja položiti račun o pričuvi i ostatak predati novom upravitelju. Razriješi li sud upravitelja, naložit će mu da u roku od četrnaest dana pod prijetnjom ovrhe preda utvrđeni ostatak novom upravitelju.