Zajednička pričuva
Janka Polića Kamova 95/a, 97 i 99
Zajednička pričuva namjenski je vezana zajednička imovina svih koji su suvlasnici nekretnine, namijenjena za pokriće troškova održavanja i poboljšavanja nekretnine te za otplaćivanje zajma za pokriće tih troškova. Tvore je novčani doprinosi koje su suvlasnici uplatili na temelju odluke donesene većinom suvlasničkih dijelova, odnosno odluke koju je na zahtjev nekoga suvlasnika donio sud s obzirom na predvidive troškove i uzimajući u obzir imovinsko stanje svih suvlasnika.
Sredstva zajedničke pričuve suvlasnici su dužni uplaćivati mjesečno, na račun koji će se u tu svrhu otvoriti, prema utvrđenom godišnjem, odnosno višegodišnjem programu.
Zajedničkom pričuvom upravljaju suvlasnici, odnosno upravitelj nekretnine (pod uvjetima i u granicama utvrđenim ugovorom o upravljanju) kao imovinom odvojenom od imovine bilo kojega suvlasnika, uloženom na način da donosi plodove.
Suvlasnik koji je otuđio svoj suvlasnički dio nekretnine nema pravo zahtijevati povrat svoga doprinosa u zajedničku pričuvu, nego taj ostaje i dalje u njoj kao doprinos toga suvlasničkoga dijela.
Kako se određuje visina pričuve za zgradu?
Visina pričuve određuje se po metru kvadratnom, a temeljem godišnjeg i višegodišnjeg programa održavanja, imajući u vidu troškove redovnog održavanja, moguće nepredviđene troškove, kao i planirane veće popravke u bližoj budućnosti.
Ukoliko ste vlasnik stana neto korisne površine 50,00 m2, a određena je pričuva zgrade u visini od 3,00 kn/m2, mjesečno ste u obvezi plaćati pričuvu u iznosu od 150,00 kn.
Koliko iznosi minimalna pričuva za zgradu?
Temeljem članka 380. Zakona o vlasništvu sredstva zajedničke pričuve suvlasnici su dužni uplaćivati najmanje u visini koja odgovara 0,54% vrijednosti njihova posebnoga dijela, godišnje.
U prijevodu, ovo bi značilo da bi se procjenom vrijednosti posebnih dijelova svake pojedine zgrade mogla izračunati minimalna pričuva, što bi za suvlasnike predstavljalo dodatni, a po našem mišljenju i sasvim nepotreban trošak.
U prethodnim godinama za izračun minimalne pričuve uzimao se podatak o etalonskoj vrijednosti građenja pa se prilikom stupanja na snagu Zakona o vlasništvu, 1997. godine, kada je ista tada iznosila 3.400,00 kn/m2, došlo do podatka da je zakonska minimalna pričuva 1,53 kn/m2 (3.400,00 kn x 0,54% : 12 mjeseci).
Trenutno je na snazi Podatak o etalonskoj cijeni građenja iz studenog 2018. koji iznosi 6.000,00 kn/m2, primjenom kojega se dolazi do zaključka da je minimalna pričuva 2,70 kn/m2 (6.000,00 kn x 0,54% : 12 mjeseci).
Naša preporuka je da suvlasnici odrede pričuvu sukladno financijskim potrebama zgrade, u skladu s godišnjim i višegodišnjim programom održavanja zgrade, imajući u vidu redovno održavanje, moguće nepredviđene troškove, ali i uzimajući u obzir hoće li u skoroj budućnosti morati poduzeti i veće radove (energetska obnova zgrade – obnova fasade, krova, tavana, vanjske stolarije, veće popravke dizala, veće popravke vezano za toplinski sustav i sl.) za koje bi bilo pametno prikupiti veći iznos sredstava na računu. Naime, plaćanje minimalne pričuve kojom se financira samo obvezne radove na zgradi ne rezultira prikupljanjem potrebnih sredstava za financiranje većih zahvata. U tom slučaju kada se suvlasnici odluče za izvođenje većih popravaka na zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade dolaze u situaciju da radove ne mogu podmiriti iz prikupljenih sredstava na računu već moraju ishoditi kredit kod banke čime se nepotrebno financijski opterećuju plaćajući kamate i naknade banke.
Kako se određuju troškovi upravljanja?
Dok se ne utvrde vrijednosti posebnih dijelova nekretnine udio vlasnika posebnoga dijela nekretnine u troškovima upravljanja odredit će se na način da visina udjela odgovara udjelu korisne površine stana ili na druge samostalne prostorije koja je u njegovu vlasništvu, prema zbroju korisnih površina svih stanova i drugih samostalnih prostorija u nekretnini.
Što se sve može plaćati iz zajedničke pričuve?
Dopuštena su samo ona plaćanja iz pričuve koja su učinjena radi plaćanja troškova održavanja i poboljšavanja nekretnine ili otplatu zajma uzetoga za pokriće tih troškova.
Sredstva zajedničke pričuve suvlasnici zgrade koriste prema godišnjem, odnosno višegodišnjem programu osobito za pokriće troškova:
- redovitog održavanja i poboljšavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade,
- hitnih popravaka zajedničkih dijelova i uređaja zgrade,
- nužnih popravaka zajedničkih dijelova i uređaja zgrade,
- osiguranja zgrade kod osiguravajućeg društva,
- zamjene postojećih i ugradnje novih zajedničkih dijelova i uređaja zgrade,
- otplate zajma za financiranje troškova održavanja i poboljšavanja zgrade,
- poslovanja upravitelja zgrade.
Sredstva zajedničke pričuve koriste se za održavanje zajedničkih dijelova i uređaja zgrade u graditeljskom i funkcionalnom stanju, u što potpadaju sljedeći radovi:
- ličenje i bojanje zidova, stropova, vanjske i unutarnje stolarije i tapetarski radovi,
- ličenje bravarije, radijatora, drugih grijaćih tijela i drugih odgovarajućih elemenata u zgradi,
- premazivanje zidova i stropova vapnom,
- premazivanje dimnjaka,
- zamjena pokrova,
- keramičarski i drugi radovi na završnim oblogama podova i zidova,
- zamjena podnih obloga i premazivanje podova,
- popravak pročelja,
- zamjena i popravak stolarije uključujući i elemente zaštite od vanjskih utjecaja (kapci, žaluzine, grilje i sl.),
- popravak pokrova i ravnog krova,
- održavanje rasvjete i drugih električnih uređaja (zamjena žarulja, prekidača, utičnica, zvonca, svjetiljki, internog govornog uređaja i sl.) kao i održavanje vanjske rasvjete koja pripada zgradi,
- zamjena i popravak brava i drugih elemenata koji pripadaju zgradi,
- održavanje nasada, staza, opreme i drugih elemenata na zemljištu koji pripadaju zgradi (ograde, sprave za igru djece, okviri za čišćenje tepiha, klupe i sl.),
- redoviti servisi na uređajima za grijanje i pripremu tople vode (kotlovnica, toplinska podstanica i dr.),
- redoviti servisi dizala,
- redoviti servisi protupožarne instalacije i protupožarnih aparata u zgradi,
- redoviti servisi agregata za rasvjetu, hidroforskih postrojenja i prepumpnih stanica za otpadnu vodu i pumpnih stanica za vodu,
- redoviti servisi na antenskim uređajima, uređajima za prijam televizijskog programa uključujući i uređaje za kabelsku i satelitsku TV,
- redoviti servisi na instalacijama vodovoda, kanalizacije, elektrike, plina i dr.,
- redoviti servisi ostalih aparata i uređaja u zgradi prema naputku proizvođača,
- čišćenje dimnjaka i dimovodnih kanala (dimnjačarske usluge),
- dezinsekcija i deratizacija zajedničkih prostora zgrade i posebnih dijelova zgrade kada se obavlja u cijeloj zgradi u cilju trajnog otklanjanja štetočina i gamadi,
- čišćenje kanala za smeće,
- čišćenje septičkih jama,
- čišćenje odvodnih rešetaka, vodovodnih grla i oluka.
Tko mora plaćati pričuvu?
Pričuvu su u zakonskoj obvezi plaćati svi suvlasnici zgrade. Korisnici nisu obveznici plaćanja zajedničke pričuve.
Što ako suvlasnik ne plaća pričuvu?
U slučaju kada koji od suvlasnika ne plaća redovito pričuvu najprije mu pošaljemo pismenu obavijest o otvorenim stavkama, odnosno opomenu, a ukoliko i nakon toga ne podmiri dugovanje šaljemo mu opomenu pred tužbu kojom ga pozivamo na podmirenje duga s upozorenjem da ćemo u protivnom biti prisiljeni pokrenuti ovršni postupak radi naplate duga. Ukoliko ni tada ne podmiri dospjele obveze, protiv njega u ime i za račun suvlasnika pokrećemo ovršni postupak radi isplate duga. Ukoliko dužnik ne plati dug niti po primitku rješenja o ovrsi protiv njega se provodi postupak prisilne naplate na Fini blokadom novčanih sredstava na njegovim računima, ili pred sudom provođenjem ovrhe pokretninama ili nekretninama u njegovu vlasništvu.
Uz samu neugodnost koju stvara pokretanje i provođenje ovršnoga postupka, za suvlasnika koji ne plaća redovito pričuvu u konačnici je plaćanje pričuve na ovaj način skuplje s obzirom da uz osnovni dug pričuve mora podmiriti i kamate na zakašnjelo plaćanje računa te troškove ovršnog postupka koje je prouzročio svojim neplaćanjem.